В августе 2025 года в Черногории вступил в силу новый Закон о легализации объектов недвижимости, построенных без полного пакета разрешительной документации — «Закон о легализации незаконных построек» (опубликовано в «Официальном вестнике Черногории», No 91/2025 от 06 августа 2025 года). Его цель — упорядочить рынок, уменьшить количество «серых» объектов и защитить права собственников, дав им шанс узаконить свою собственность.
Кого касается Закон о легализации недвижимости
Закон о легализации недвижимости распространяется на:
• Владельцев жилых и коммерческих зданий, возведённых без разрешения на строительство или с отклонениями от проекта.
• Владельцев объектов, которые находятся в эксплуатации, но не прошли процедуру ввода в эксплуатацию.
Что можно легализовать
Подлежат легализации:
• Жилые дома, квартиры, апартаменты.
• Коммерческие здания (магазины, офисы, гостиницы).
• Дополнительные постройки (гаражи, хозяйственные блоки).
Незаконно возведенный объект подлежит легализации в соответствии с настоящим Законом, если:
• он зафиксирован на спутниковом и аэрофотограмметрическом снимке (снимок территории Черногории, сделанный в июле 2025 года);
• он зарегистрирован в кадастре недвижимости;
• он не построен на территории, отведенной документом планирования для строительства объектов инфраструктуры и других объектов общего пользования;
• его площадь или часть площади не превышает границы регулирования или границы земельного участка, если объект построен на территории, на которую отсутствует действующий документ планирования (ДУП);
• имущественно-правовые отношения в отношении объекта и земельного участка, на котором возведен незаконный объект, урегулированы.
Важно!!! Легализация невозможна, если объект:
• расположен на землях общего пользования, в охранных зонах, на территории культурного наследия без согласования;
• расположен на чужом земельном участке без правоустанавливающих документов;
• построен с нарушением норм безопасности и устойчивости;
• является предметом судебного спора.
Процедура легализации недвижимости
1. Подача заявления в уполномоченный орган муниципалитета.
2. Предоставление пакета документов, включая:
• документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости — Лист непокретности;
• технический паспорт здания — Элаборат, выполненный лицензированной геодезической организацией и заверенный в кадастре;
• фотографии всех фасадов незаконно возведенной постройки в формате JPG с разрешением не менее 5 мегапикселей;
• при необходимости — инженерное заключение о безопасности конструкции и экспертиза статической и сейсмической устойчивости (для объектов площадью свыше 500м2);
• при необходимости — согласования с охранными органами.
3. Осмотр объекта недвижимости на месте Комиссией из муниципалитета и составление протокола с заключением о соответствии объекта условиям легализации.
4. Оплата сбора за легализацию (его размер зависит от площади, назначения объекта и местоположения).
5. Получение решения о легализации и внесение объекта в официальный реестр.
6. Снятие обременения в листе непокретности
Сроки подачи заявлений
Владелец незаконной постройки, не зарегистрированной в кадастре недвижимости, обязан инициировать процедуру регистрации постройки в кадастровом учете в течение 6 месяцев со дня вступления в силу настоящего Закона до 14.02.2026 года. В отношении построек, процедура регистрации которых не была начата в срок, инспектор по пространственной охране обязан выдать решение о сносе постройки.
Процедуры легализации, начатые до дня вступления в силу настоящего Закона, по которым окончательное решение не вынесено, завершаются в соответствии с настоящим Законом.
Пропуск срока лишает права на упрощённую легализацию и может привести к штрафам и даже сносу объекта.
Финансовые условия и льготы
• Сбор за легализацию: рассчитывается по тарифам муниципалитета.
• Льготы:
• до 50% скидки — для малоимущих;
• до 90% — для инвалидов, одиноких родителей, сирот и коренных жителей.
Почему важно действовать сейчас
• Узаконенный объект можно свободно продавать, дарить, передавать по наследству.
• Легализация недвижимости повышает стоимость объекта на рынке.
• Нелегальные постройки подлежат штрафам и в худшем случае — сносу.
Если вы владелец недвижимости в Черногории и не уверены в статусе вашего объекта — проведите юридическую проверку.
Для жилой недвижимости читай ниже пошаговый план легализации: